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第廿七章 第一只商业地产基金的拓荒与实验（第3页）

朱凌波又将山西选定温州之外的下一个募资重点，正透过山西证券与当地投资者职系和接洽。

重新设计的首期基金投资组合分两个阶段一一

第一阶段由于更多考虑做出示范效应，不可能投很长期的项目，持有型物业的占比不会很高，债权类、夹层类（债转股）和持有型物业的配置比例约为4:3:3；第二阶段，将会把比例倒过来，淡化债权类投资，加大股权型持有型的投资力度，可能会占到40%或50%。

在原先的方案设计中，为便于募集操作，首只基金募集规模设定为5至10亿元，而现在这一点也做了调整：第一次募集完运作成功后，将引进中信证券和相关信托公司等金融机构的投资和日本、澳洲和美国的海外基金，同时加大募集范围和力度，二次募集额度将放大至30亿元-50亿元，并积极推进海内外公开上市。

响不停的求助电话

好在，朱凌波面对的并非只有瓶颈，随着楼市冬天的延长，他也听到了市场一阵紧似一阵的叩门声。

元旦过后的一周，专委会在海淀的写字楼变得更加忙碌。一家接一家的商业地产开发者上门来寻求融资。天津一家大型国企跑来说，他们圈了几平方公里的地，希望打造产业、商业、休闲、住宅等几大板块，眼下拿地的资金已解决，三通一平也在做，但后面的开发资金跟不上了，急需寻找合作投资者。

也有的是项目已建成，但开发商持有物业的资本、专业经营能力不够，需要寻求买家的。

一直以来，中国的商业地产融资主要依赖单一的银行信贷。而银行针对商业地产的贷款品种没有中长期贷款，均为一至三年的短贷，还要求有资产抵押。而商业地产回收周期长，需要长期资金支持。

近期，也有一些商业银行通过朱凌波和专委会找项目，虽然他们不愿意投入太多的资金，但对项目的要求非常高。

这种情况下，具有一定品牌效应的大型开发商，以及优质项目更容易获得银行的青睐，贷款条件也更为优惠。比如，银行对抵押率的要求会放宽到50%或60%，融资成本一般在10%左右，高出基准利率三四个百分点。

而如果开发商是非品牌公司，且没有成功业绩的案例，对单个项目的融资，银行开出的条件将非常苛刻，抵押率可能要求40%，而且除项目抵押外，还要求有他项资产，开发商的融资成本可能达到15%到20%。

两个月前，专委会曾帮助一家商业地产开发商融资，最终通过某国有银行省级分行的投行部门予以解决，而融资成本高达25%（年利率）。“如果由商业基金来运作，实现20%的收益是很轻松的。”朱凌波感叹说。

他相信，作为未来的多元化融资渠道之一的商业地产基金对中小开发商，尤其在开阶段的中小开发商的融资，将有很大帮助。

“香港、新加坡、日本、美国商业地产金融创新时功经验一定是中国的未来，我们愿意做第一批的启蒙者和探索者。”

2017.11.28由亚太学院与新加坡中华总商会和新加坡交易所联合举办的““新加坡REITs案例及分享研讨会”今天在北京如期举行。来自华夏幸福、泰禾地产、龙湖地产、红星商业、北京城建、北大资源等近二十家亚太学院学员（企业）参会。

《新加坡房地产投资信托（REITs）及案例分享研讨会》

REITs一直被中国不动产特别是持有型物业视为最佳和终极的解决方案。但始终犹抱琵琶半遮面！

本月28日，为推动中国不动产企业全面了解并赴亚洲最成熟的资本市场“新加坡”REITs上市，亚太商业不动产学院特联合新加坡交易所，新加坡中华总商会和相关新加坡专业机构共同举办“新加坡REITs案例及分享研讨会”。

新加坡作为相对比较成熟且国际化程度较高的REITs市场，在REITs产品上市的条件要求和优惠政策方面具有较为成熟的体系，吸引着越来越多的内地房企选择新加坡发行REITs上市交易，解决商业房地产企业的长期融资问题。

活动议程

【日期】

2017年11月28日

【地点】

北京千禧大酒店（北京市朝阳区东三环中路七号财富中心）

【主办单位】

新加坡中华总商会

【支持机构】

亚太商业不动产学院；新加坡交易所

【来宾构成】

仅限受邀嘉宾（参会企业代表应为企业投融资负责人，且每家不超过两人）

【着装】正装（男士无须打领带）

会议议程

09:00–09:30

来宾登记

09:30–09:35

新加坡中华总商会产业委员会主.席亚腾资产管理有限公司集团总裁

林惠璋先生致辞

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